5 cláusulas ilegales que tiene la mayoría de los contratos de renta en CDMX y Querétaro
Revisé un contrato de arrendamiento con cuatro cláusulas inválidas. Ninguna era obvia a simple vista. Aquí están las cinco más comunes — con lo que dice la ley en CDMX y en Querétaro, porque no son lo mismo.
① Depósito mayor al tope legal
Esta es, por mucho, la más común. El contrato dice "tres meses de depósito en garantía" y nadie pregunta nada porque suena normal. El problema es que la ley fija un máximo, y cobrar por encima de ese límite es inválido desde el momento en que se firma.
| | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | Tope legal | 1 mes de renta | 3 meses de renta | | Artículo | Art. 2448-E CCDF | Art. 2297 fr. VII CC Qro. | | Si se cobra más | Cláusula nula. El arrendatario puede exigir devolución del excedente | Igual |
Diferencia clave entre plazas: lo que es ilegal en CDMX puede ser completamente válido en Querétaro. Un contrato con dos meses de depósito en la colonia Narvarte viola la ley. Ese mismo contrato en Zibatá no.
② Aumento de renta por porcentaje fijo
La variante más típica es algo así: "La renta se incrementará un 10% anual automáticamente." En CDMX, esa cláusula quedó obsoleta desde agosto de 2024 y ya no tiene validez legal — aunque el contrato siga vigente y aunque ambas partes la hayan firmado.
La reforma al artículo 2448-D del Código Civil para el Distrito Federal cambió la regla: el aumento de renta para uso habitacional no puede superar la inflación que reporte el Banco de México del año anterior. No el 10%, no el 15%, no lo que "acordaron". La inflación oficial, y punto.
| | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | Límite | Inflación Banxico año anterior (desde ago-2024) | Sin tope general. Solo en prórroga: máximo interés legal anual (20%, Art. 2280 CC Qro.) | | Artículo | Art. 2448-D CCDF | Arts. 2378 y 2280 CC Qro. | | Si se cobra de más | El excedente es inválido. El inquilino no está obligado a pagarlo | En prórroga: igual. Fuera de prórroga: lo pactado rige |
⚠️ Si eres propietario en CDMX y tu contrato dice un porcentaje fijo de aumento, esa cláusula ya no aplica. No importa que la hayan firmado los dos. El tope es la inflación oficial del año anterior, y si cobras más, el inquilino tiene derecho a no pagar el excedente.
③ Renuncia a la prórroga
Esta aparece disfrazada de varias formas. A veces dice: "Al vencimiento del plazo el arrendatario deberá desocupar sin necesidad de aviso previo." Otras veces va más directo: "El inquilino renuncia expresamente a cualquier derecho de prórroga." En Querétaro, esa cláusula no vale nada.
El artículo 2379 del Código Civil de Querétaro es muy claro: la renuncia al derecho de prórroga y cualquier pacto en su contra es nulo. Si el inquilino está al corriente en sus pagos, tiene derecho a un año más de contrato aunque el documento diga lo contrario. Y el artículo 2378 establece exactamente eso.
| | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | ¿Es nula? | El CCDF no tiene norma equivalente con esa redacción expresa | Sí, nula expresamente — Art. 2379 CC Qro. | | Derecho de prórroga | Depende del tipo de contrato y del plazo pactado | 1 año adicional si el inquilino está al corriente — Art. 2378 | | Consecuencia | Variable según el caso | La cláusula se tiene por no puesta. La prórroga subsiste igual |
Para propietarios en Querétaro: aunque el contrato diga que el inquilino renuncia a la prórroga, si está al corriente tiene derecho a quedarse un año más. No es negociable por contrato — la ley lo protege expresamente.
④ Restricciones discriminatorias
Esta es la que más incomoda cuando la señalo, porque a veces quien la puso en el contrato no tenía mala intención — simplemente copió un formato viejo. Cláusulas como "no se renta a personas con mascotas ni menores de edad" o "inmueble exclusivo para personas solas" pueden cruzar la línea legal dependiendo de cómo están redactadas y por qué razón se aplican.
Prohibir el acceso o la renta por razón de edad, origen, condición social, estado civil o cualquier otra causa de discriminación viola tanto el Código Civil de cada plaza como la Constitución. Y en CDMX, además, hay una ley local específica en la materia.
| | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | Base legal | Art. 2° CCDF + Ley para Prevenir y Eliminar la Discriminación CDMX | Art. 2° CC Qro. + Art. 1° CPEUM | | ¿Es nula? | Sí, si la restricción opera por razón de edad, origen, condición social u otra causa discriminatoria | Igual | | Mascotas | Zona gris — no hay norma que obligue a aceptarlas, pero una prohibición absoluta sin justificación razonable puede impugnarse | Igual |
Lo de las mascotas merece una aclaración: no existe artículo que las proteja expresamente en un contrato de arrendamiento. Pero una cláusula de prohibición absoluta, sin razón objetiva ligada al estado del inmueble, puede ser cuestionada. Mi recomendación siempre es sustituirla por una cláusula de responsabilidad por daños — protege al propietario sin exponerse a un argumento discriminatorio.
⑤ Renuncia a las condiciones mínimas de habitabilidad
Esta suele aparecer al final del contrato, en letra pequeña, envuelta en lenguaje técnico: "El arrendatario recibe el inmueble en las condiciones en que se encuentra, renunciando a cualquier reclamación futura derivada de su estado físico." Suena como una formalidad. No lo es.
La obligación del arrendador de mantener el inmueble en condiciones habitables es de orden público en ambas plazas. En CDMX los artículos 2448-A y 2448-B son expresamente irrenunciables — el artículo 2448-G lo dice sin ambigüedad. En Querétaro los artículos 2339 y 2340 establecen lo mismo. Ninguna cláusula puede eliminar esa obligación.
| | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | Base legal | Arts. 2448-A, 2448-B y 2448-G CCDF | Arts. 2339 y 2340 CC Qro. | | ¿Es nula? | Sí — irrenunciable expresamente | Sí | | Consecuencia | La cláusula se tiene por no puesta. El arrendatario conserva sus derechos íntegros | Igual |
⚠️ Ojo: esto no significa que el inquilino pueda pedir reformas o mejoras con este argumento. La obligación es mantener el inmueble en condiciones mínimas de uso — no mejorarlo. La línea entre reparación necesaria y mejora es un punto que vale la pena tener claro en el contrato desde el inicio.
En resumen
| Cláusula | CDMX | Querétaro | |---|---|---| | Depósito excesivo | ❌ Nula si > 1 mes | ❌ Nula si > 3 meses | | Aumento % fijo | ❌ Nula — tope: inflación Banxico | ⚠️ Solo limitada en prórroga | | Renuncia a prórroga | ⚠️ Depende del contrato | ❌ Nula — Art. 2379 CC Qro. | | Restricción discriminatoria | ❌ Nula | ❌ Nula | | Renuncia a habitabilidad | ❌ Nula — irrenunciable | ❌ Nula |
Reconocer una cláusula inválida no siempre es sencillo — mucho depende de cómo está redactada y del contexto completo del contrato. Si tienes duda sobre alguna cláusula en tu contrato, lo más directo es mandárnoslo y lo revisamos.
Preguntas frecuentes
¿Una cláusula inválida vuelve nulo todo el contrato?
No necesariamente. La consecuencia depende de la cláusula, de su relación con el resto del contrato y de la norma aplicable. En algunos casos puede discutirse la ineficacia de una estipulación sin que desaparezca todo el contrato.
¿Se puede pactar un depósito mayor si ambas partes firman?
El consentimiento no desplaza las disposiciones imperativas aplicables. En arrendamientos de vivienda conviene revisar el código de la entidad donde está el inmueble y el tipo específico de contrato antes de fijar la garantía.
¿Una prohibición de mascotas siempre es discriminatoria?
No puede afirmarse de forma general. La redacción, el propósito de la condición, el tipo de inmueble y las normas aplicables importan. Una cláusula de responsabilidad por daños puede ser más precisa que una prohibición absoluta, pero cada contrato debe revisarse de manera individual.
¿Qué debo hacer si ya firmé un contrato con una cláusula que parece inválida?
No modifique ni deje de cumplir unilateralmente. Conserve el contrato y anexos, identifique la cláusula, reúna comunicaciones y solicite una revisión jurídica antes de negociar, exigir pagos o iniciar una controversia.
Artículos relacionados
Si además de revisar el contrato existe una renta vencida, conozca el proceso para recuperar un inmueble cuando el inquilino no paga en CDMX. Si el inmueble se ubica en Querétaro, revise las diferencias locales sobre inquilino moroso y recuperación de la posesión.
Fuentes oficiales y marco de consulta
- Código Civil para el Distrito Federal — Congreso de la Ciudad de México
- Decreto de reforma en materia de renta de vivienda de 2024 — Congreso de la Ciudad de México
- Código Civil del Estado de Querétaro — Poder Judicial del Estado de Querétaro
- Ley para Prevenir y Eliminar la Discriminación de la Ciudad de México — Consejería Jurídica
Nota de precisión: los enlaces oficiales sirven para consulta. La validez o efecto de una cláusula exige revisar el texto completo del contrato, la entidad en que se ubica el inmueble y las circunstancias del caso.